Ошибки в налогах, или Как не платить лишнего за недвижимость
Что делать, если налоги начислили неправильно, есть ли смысл что-то доказывать ФНС и можно ли справиться с этим самостоятельно?
Раз в год владельцы недвижимости уплачивают налог на имущество физических лиц, а при продаже жилья менее чем через пять лет бывший владелец обязан уплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Расчет обоих этих налогов имеет множество нюансов, поэтому иногда ИФНС ошибается и требует с плательщиков больше, чем они на самом деле должны. В этой статье мы расскажем, какие ошибки встречаются чаще всего.
Налог на имущество физических лиц и связанные с ним ошибки
При начислении налога на имущество большинство претензий плательщиков связано с расчетом кадастровой стоимости недвижимости.
Она используется в качестве налоговой базы для расчета налога за 2022 год во всех регионах России (за исключением присоединенных в ходе СВО).
важно
Налог на имущество физлиц платят те, у кого в собственности есть дом, квартира, комната, гараж, машин-оместо или другой объект недвижимости. Если собственнику принадлежит только часть объекта, налог исчисляется пропорционально доле владения.
Оплачивается налог на имущество не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2023 года нужно уплатить налог за 2022-й.
Размер платежа один раз в год рассчитывает налоговая инспекция, она же в III квартале текущего года направляет владельцу уведомление, где указано, сколько и за что нужно заплатить. Поступает налоговое уведомление либо в личный кабинет на сайте ФНС, либо в бумажном виде по почте.
Подробно о налоге на имущество физлиц: кто, сколько, когда должен платить и как рассчитывается налог
Проблема № 1: неправильная кадастровая оценка или не тот понижающий коэффициент
Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости начали в 2015 году. Ранее вместо нее использовали инвентаризационную стоимость, которую определяли независимые оценщики. Реформа шла поэтапно: какие-то регионы перешли на расчет по кадастру почти сразу, а какие-то через несколько лет. Например, в Татарстане по-новому считают с 2016 года, а в Севастополе по кадастровой стоимости налог первый раз рассчитали только в 2022 году.
Кадастровая стоимость любого объекта постепенно растет, и вслед за ней увеличивается сумма налога. Изначально государство предполагало, что он будет повышаться с шагом в 20%: в первый год налогоплательщик должен отдать 0,2 от кадастровой стоимости, во второй — 0,4 и так далее до достижения 100%.
Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья и можно ли ее оспорить?
Но ощутив резкое увеличение финансовой нагрузки, люди массово стали обращаться в Росреестр, а потом в суды, чтобы оспорить кадастровую оценку недвижимости. В 2019 году суды рассмотрели 14 205 таких споров, в 2020-м — 20 625. В 95% случаев истцы добились перерасчета.
После этого ИФНС пересмотрела свой подход и поменяла коэффициенты. По новым правилам первые три года после кадастровой оценки налог ежегодно растет на 20%, а затем только на 10%, пока не достигнет полного размера.
Поэтому, если сумма вашего налога резко увеличилась, сначала проверьте, какая база применялась при расчете. Эти данные есть в уведомлении, а также в личных кабинетах на сайте налоговой.
кстати
Росреестр пересматривает кадастровую стоимость недвижимости раз в пять лет по всей России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где переоценку проводят раз в три года.
Проблема № 2: забыли про налоговый вычет или приписали лишний срок
Еще один вариант неправильного расчета налога на имущество: налоговая не учла обязательный вычет.
Согласно НК РФ, его минимальный размер составляет:
20 кв. м общей площади, если это квартира или доля в частном доме;
10 кв. м, если это комната или доля в квартире;
50 кв. м, если это частный жилой дом;
а за дом площадью 50 кв. м и меньше начислять налог на имущество вообще не должны.
важно
Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту. Даже если он владеет тремя квартирами и двумя гаражами, вычет должны предоставить на каждый из них.
Учет этой льготы, как правило, происходит автоматически, и при расчете налога во внимание принимается не полная площадь объекта. Но иногда случаются сбои, и льгота «не проходит».
При расчете налога учитывается и срок владения недвижимостью (т. н. коэффициент периода владения). Если объект в собственности более года, тогда коэффициент становится равен единице и на сумму налога не влияет.
Но если квартирой владели, например, только три месяца, тогда сумма к оплате должна уменьшиться. При этом действует такое правило: если имущество приобрели до 15-го числа включительно, то этот месяц считается за полный, а если позже — месяц не учитывается.
Налог с продажи недвижимости и связанные с ним ошибки
При продаже любой недвижимости бывший хозяин обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если он владеет объектом меньше установленного минимального срока. По истечении этого времени можно продать недвижимость без уплаты налога. По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет.
важно
Ставка налога — 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для налоговых резидентов РФ и 30% — для нерезидентов. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.
Но если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то минимальный срок владения сокращается до трех лет.
Проблема № 1: неверный расчет срока владения
Все исключения из «правила пяти лет» четко прописаны в статье 217.1 НК РФ, но тем не менее воспользовавшиеся этим собственники часто получают уведомление из налоговой с требованием заплатить НДФЛ.
Справка. С 2021 года данные о сделках с имуществом в 10-дневный срок со дня перехода права собственности поступают в налоговую из Росреестра. ФНС пользуется ими для начисления налогов в случае непредставления декларации по форме 3-НДФЛ от самого плательщика.
«Если пятилетний срок владения истек, то приход "писем счастья" от налоговой — редкая ситуация. Но когда продавец пользуется трехлетним льготным сроком владения и не направляет в ИФНС пояснение, налоговая не видит автоматически, что проданная квартира подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут еще и начислить штраф.
Если человек, который продал жилье, понимает, что у него есть трехлетняя льгота по сроку владения, ему нужно написать в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. На этом вопрос будет закрыт. Налоговая поставит себе галочку, что здесь все хорошо. Декларацию при этом продавец подавать не обязан, так как для него минимальный срок владения уже истек.
Если гражданин заранее не озаботится этим вопросом, то ему все равно придется это делать потом, когда он получит налоговое уведомление. Но процедура станет гораздо сложнее, чем если сделать все самостоятельно и в нужные сроки, потому что оспаривать требования и штрафы всегда непросто».
Проблема № 2: налоговая не учла льготу
Закон освобождает некоторых налогоплательщиков от обязанности уплачивать налог с продажи недвижимости. С 2021 года такую льготу имеют семьи с двумя и более детьми.
Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
1. В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, завтра ее продать, и никакого налога не будет.
«Сейчас встречается много спорных ситуаций, связанных с новым законом, который освобождает от уплаты НДФЛ семьи с двумя и более детьми. Опять же — налоговая автоматом этого освобождения не видит. С ее точки зрения вы сегодня купили, завтра продали, срок владения два дня — и ИФНС, согласно общему правилу, начислит налог на всех бывших собственников квартиры.
Если вы воспользовались льготой, важно вовремя (до выставления требования) подать в налоговую пояснение и приложить подтверждающие документы. Сделать это должен каждый собственник. За детей пояснения подают родители.
Для этого можно воспользоваться своим личным кабинетом на сайте налоговой, там есть функция семейного доступа, куда можно внести данные детей. Но мне кажется, что надежнее подать информацию через ЛК детей. Родитель может войти туда, один раз посетив ИФНС и взяв данные для доступа на всех несовершеннолетних».
Куда обращаться, если вы считаете, что налоги начислили неправильно и можно ли справиться самостоятельно?
Если налогоплательщик не согласен с тем, что он увидел в полученных налоговых уведомлениях, он может очно обратиться в налоговую инспекцию или сделать это через личный кабинет на сайте ФНС.
Самое главное при составлении обращения — аргументировать свои слова и документально подтверждать обстоятельства, дающие право на льготы.
«Сдавать документы в бумажном виде — это уже прошлый век. Кроме того, в личном кабинете видны даты отправки, сохраняется вся переписка, документы. В общем, есть на что сослаться и подтвердить свои слова.
Бесполезно что-то на пальцах доказывать налоговой, звонить инспектору, ругаться, жаловаться. Это ни к чему не приведет. Надо понимать, есть у вас на что-то право или его нет. И если нет, то отчитываться по полной программе с пятилетним сроком владения: составлять декларацию 3-НДФЛ, рассчитывать налог и уменьшать его всеми законными способами.
Чтобы оспорить решение налоговой, нужно просто понимать основы законов, знать свои права и аргументированно общаться с инспекторами. Чтобы написать пояснение и приложить документы, не нужно специальных знаний».
Проблема № 3: срок владения не совпадает со временем регистрации права
Примером такой спорной ситуации может послужить история нашей коллеги. В 2015 году она приобрела за 3,3 млн рублей квартиру у девелопера Urban Group, на тот момент одного из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье, имевшего обязательства перед тысячами дольщиков на 80 млрд рублей.
В июле 2018 года арбитражный суд Московской области признал банкротами ряд дочерних компаний-застройщиков этого девелопера. Процесс банкротства растянулся на несколько лет.
Для дольщиков эта история закончилась тем, что жилые комплексы Urban Group (более 13 тыс. квартир) за бюджетные деньги достраивал Фонд развития территорий. Часть домов была фактически готова, но квартиры еще не передали дольщикам. Поэтому им, согласно закону, пришлось признавать право собственности на них через арбитражный суд.
У нашей коллеги собственность по суду была зарегистрирована только в 2018 году, а в декабре 2021-го года она продала квартиру за 7 млн рублей. Налоговая сочла, что срок владения недвижимостью, который позволяет не платить НДФЛ, еще не вышел. Убедить ИФНС в свой правоте нашей коллеге не удалось, пришлось обращаться к налоговому консультанту.
важно
Согласно внесенным в конце 2020 года поправкам в Налоговый кодекс, момент владения в новостройке отсчитывается с даты проведения оплаты за квартиру, а не после регистрации права собственности.
В ходе разбирательства выяснилась еще одна существенная деталь: если квартиру покупали в рассрочку или по другим причинам разбивали оплату на части, то важно, когда состоялся последний платеж. Если он был в момент приемки недвижимости, то пять лет исчисляются именно от этой даты, то есть от последнего чека, а не от первого.
В конце концов нашей коллеге удалось добиться отзыва требования об уплате неверно начисленного налога, представив подтверждающие документы и сославшись на поправки 2020 года. Поэтому надо иметь в виду, что в сложных случаях имеет смысл привлекать компетентного специалиста.
